アジアマガジンを運営する株式会社BeGlobal代表の今 啓亮です。アジアでのビジネスアイディアについても、僕自身が考えたことを情報発信していきたいと考えています。
今回はアジアで盛り上がる「不動産ビジネス」について考察していきたいと思います。アジア投資が盛り上がっていますが、敢えて「不動産周辺のビジネス」について考えていきたいと思います。
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>>目次
アジアへの不動産投資が盛り上がっている背景
中国を始め、ベトナム、マレーシア（ジョホールバル）、インドネシア、カンボジア、ミャンマー、スリランカなど、アジアへの不動産投資が増えています。実際にいまはいわゆるバブル期に近い状況があります。
マンション建設前に購入し、建設後に売る、という短期的な投資でも2〜3倍になるケースもあります。
未発展の国になるほど一般的に購入単価が安価なため、日本で言うワンルームマンションくらいの金額でファミリータイプのマンションが購入できます。例えばファミリータイプの1部屋を1000万円で購入し、建設後1年経ったら1500万円で売る、など投資的には1年で150％なので大きな投資対効果になるわけです。
バブル期と同じ状況であれば、いずれ「あれ、この部屋の金額高すぎない？家賃で回収できないレベルじゃん。」となる時期が来ます。
ただこれは国や都市の経済状況、その地域での建設中のマンションの合計部屋数、投資家の投資量、などによってバブル崩壊時期が決定します。中国などでは危険信号の都市も出てきています。
実際にASEAN諸国では富裕層向けの総部屋数が不足している都市が多いらしいので、まだまだチャンスもあります。リスクを見定めながら、であれば資産の分散投資としては有望であると考えています。
不動産投資ではなく、不動産関連ビジネスに参入すべき
アジアの不動産投資は一か八かの要素が強いので、資産に余裕のある方が分散投資として実施すべきです。そこで、日系企業としてはいまなら”不動産関連ビジネス”に参入すべき、と僕は考えています。
アジアでの不動産投資は益々進んだ際に、建物というハードの次は、サービスというソフトが重要になってくることは目に見えています。日本で言う「管理会社」が必要になってくるわけです。
日本では修繕積立金や管理費という毎月支払う費用が有りますが、アジアではまだそこは未整備です。そこを将来的にトラブルを回避できるよう整備することも事業として成り立つと思います。
オススメは下記のような小規模サービスで1つずつ参入していくことです。
- 清掃
- 管理人/コンセルジュサービス
- 建物点検（外壁や設備など）
- 警備
- 電気/水回り/鍵などの緊急対応サービス
などです。
これらの特徴は参入時の初期費用があまりかからないことです。さらに一度受注できれば、ストック型で毎月の収入があることも大きな魅力です。どこかの1分野で参入をしていき、管理全般を任せてもらうことを狙います。
そこで1部屋あたり管理費を毎月2000〜5000円ずつでももらうことが出来ればビジネスとしては大きな規模になってきます。例えば5000部屋を毎月3000円で管理できれば、毎月1500万円で年間売上1.8億円になります。（もちろんプロとしてのノウハウは必要になるので、それぞれのノウハウや業界知識は必要になると思います。）
さらに可能性があるポイントとしては、不動産管理に関しては規模の経済が働きやすい点です。一般的に管理部屋数が100部屋の会社と1000部屋の会社では、1000部屋管理の方が管理コストを削減できます。そのため早い段階でシェアを取った企業が一人勝ち、というモデルになりやすい業界構造です。
実際に日本の管理会社は2000社以上あるようですが、上位50社が日本全国の部屋数の70％を管理しています。つまり1950社が残り30％を分けあっている状況です。（参照元：http://www.mansion-support.com/blog/2013/09/2013.php）
日本ハウズイングがベトナム最大手の清掃会社を買収
管理会社でトップ3に入る日本ハウズイング社が2016/03/09にベトナムの最大手清掃会社「PAN SERVICES」を子会社化したことが発表されました。（プレスリリース元：http://www.housing.co.jp/ir/indication/pdf/20160309.pdf）
ちなみに公開情報によると、年間売上高は264,700,000,000ベトナムドンです。まあ、ベトナムドンだとイメージつかないですね(笑)ざっくり日本円で計算すると年間の売上高は約13.5億円 です。上場企業なので情報を調べてみると2012年時点で時価総額が約30億円という情報がありました。今回の買収金額は非公開ですが、おそらく買収金額は30〜50億円程度だと想定されます。
日本ハウズイング社は台湾でも企業買収をし、台湾国内で管理棟数No.1になっています。同じ流れでベトナムに来たのだと思います。このままアジア不動産の活気が続いた場合、今後2〜3年でマレーシア・タイ・インドネシアあたりに進出し、そして3〜5年後にはミャンマー・スリランカ・カンボジアあたりにも進出する可能性がありそうと考えられます。
ということで、例えばですが、いまのうちに
スリランカやミャンマーなどで不動産の清掃会社を立ち上げる
というのは意外とビジネスチャンスがありそうです。
1〜2年後には管理全般に範囲を広げて、5年後には建設される不動産の増加とともに管理棟数も増加し、シェアナンバーワンになることを目指すプランです。EXITとしてはシェアナンバーワン企業として経営していく道か、日本ハウズイング社に売却する道があります(笑)
つまり伸びる産業の周辺領域ビジネスは狙い目。
アジアの不動産投資が盛り上がっているのであれば、その後の不動産管理を狙うのも一つの戦略、ということをお伝えしたかったわけです。
僕自身がカンボジアで人材紹介会社を創業した時もそうでしたが、アジアビジネスの基本戦略は「小さく産んで、大きく育てる」だと考えています。まずは初期投資が少ないモデルで参入し、経済発展と共にシェアを拡大し、大きく育てることが大事です。（初期投資をかけすぎて現地化する際に事業転換できず、失敗した企業事例を見てきたので。。偉そうにすみません。）
今回は不動産業界に特化して考察しましたが、色んな業界のアジアビジネスについて考えてみたいと思います。ぜひ皆様のアジア進出のご参考になれば幸いです。
ちなみに現地採用の日本人紹介が本業なので、日本人採用の際には特にご連絡ください！^^
今後ともアジアマガジンではアジアビジネスについて発信してまいります。宜しくお願い致します。
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